אני מכיר לא מעט פרנקופילים שחולמים על קניית דירה בפריז או במקומות אחרים בצרפת אבל לא מממשים את החלום הזה. והאמת זה לא מפתיע. צרפת נחשבת למדינה יקרה, השפה הצרפתית בהחלט יכולה להרתיע מלעשות עסקים ועוד לא דיברנו על הבירוקרטיה. אולם מכיוון שלא מעט אנשים שאלו אותי במהלך השנים אם אני יודע איך וכיצד קונים נכס בצרפת אז החלטתי לעשות מחקר קצר לגבי זה ובמהלכו המליצו לי לדבר עם חברת ENTRÉE הפועלת בתחום השקעות נדל”ן בצרפת.
שוחחתי עם עו”ד עופרה ברזינס אזולאי, עו”ד גרגורי וויץ ועו”ד אוליבייה אמסלם מנהלי החברה ונראה לי שהצלחתי להוציא מידע מעניין בשביל כל אלו שחושבים לקנות בית או דירה בצרפת.
מה הם היתרונות בקניית נדל”ן בצרפת?
קודם כל היציבות. השקעה בערים העשירות והגדולות של צרפת יכולה לתת תשואה קבועה ושקטה לאורך זמן רב. חוזה שכירות סטנדרטי בצרפת הוא ל-3 עד 9 שנים. כשמדברים על שכירות לטווח ארוך, התשואות הינן גבוהות ונעות בין 7% ל-10% תשואה (לפני מיסים) ובשכירות לטווח קצר, ניתן להשיג תוצאות שנעות בין 11% ל- 18%. מדובר בהחלט בשילוב שקשה מאוד למצוא במקומות אחרים בעולם.
זה נשמע טוב. אבל צרפת באמת יציבה?
תתפלא לשמוע שכן. באופן מעשי, הרבה יותר מישראל. מדובר במדינה עשירה המשתייכת ל- G8, מעצמה כלכלית, מדינה ענקית בת יותר מ-68 מיליון תושבים. כאשר נושא ההגירה עולה בשיחות שלנו עם משקיעים, חשוב לדעת כי אחוזי ההגירה הרשמיים מהווים כ-0.002 אחוזים לשנה מכלל האוכלוסייה. הגירה זו משפיעה רק על צביונן של שכונות מסוימות בחלק מהערים. באופן כללי הנדל”ן במדינה יציב ולא חווה תהפוכות כמו בארצות הברית או במזרח אירופה.
דבר נוסף המאפיין את שוק הנדל”ן הצרפתי, הוא שאין ספינים. ישנה יציבות של השוק על פני השנים, עם עליות וירידות מתונות ומבוקרות. כאשר מתמקדים בערים שהן בעלות אופי תיירותי ואקדמאי, אפשר לקבל תמורה מאוד משתלמת להשקעה קטנה יחסית.
באיזה ערים כדאי להתמקד במידה ואני מתעניין בלקנות נדל”ן בצרפת?
אנחנו מתמקדים בעיר ניס שהיא העיר השנייה המתויירת ביותר בצרפת, עיר בה יש כמות גדולה של אוניברסיטאות, אשר מושכות אוכלוסייה משכילה ואמידה. אלה גורמים המשפיעים מאוד על היציבות של ההשקעה.
יעד נוסף שאנחנו פועלים בו בשנה האחרונה, הוא גבול צרפת שוויץ. מה שקורה באזור הזה, הוא תהליך צמיחה אדיר שמתרחש עקב מצוקת נדל”ן היסטרית שמתרחשת בג’נבה שנמצאת מעבר לגבול הצרפתי.
בז’נבה, אין דירות פנויות, והמוני משפחות צעירות וסטודנטים באים לגור בשכירות בערים הסמוכות לגבול, ובכך מקפיצים את מחירי הנדל”ן משנה לשנה.
בנוסף, לקראת סוף 2019, יפתח קו הרכבת הקלה החדש בין הערים הנמצאות בגבול בין שוויץ לצרפת ויקצר באופן משמעותי את זמני הנסיעה בין המדינות.. מדובר כעת בהזדמנות נדירה וחד פעמית להשקיע, בנכס במרכז אירופה, שמניב תשואה חודשית גבוהה ומשתלמת.
כמה צריך להשקיע כדי לקנות דירה כזאת?
בנושא הזה יש לי חדשות ממש טובות: קודם כל, הגענו להסדר עם מספר בנקים המאפשרים לאזרחים ישראלים לקחת משכנתא בצרפת. מדובר על משכנתא של עד 70% ממחיר הנכס. ההסדר מאפשר למשקיע הישראלי להגיע עם הון עצמי של כ-40-50 אלף אירו בלבד כדי לקנות דירה.
ומה הריבית על כזאת משכנתא?
הריבית היא ממש נמוכה עד מגוחכת.. הריבית נעה בין 1.4 ו-2 אחוזים, קבועה, לא צמודה! הדבר מאפשר מינוף של ההשקעה, תשואות גבוהות ותכנון כלכלי אחראי. לדוגמא, כיום, ניתן לקנות דירה חמודה, במרכז ניס, בשווי של כ-100.000 אירו, עם הון עצמי של כל 40.000 אירו בלבד (כולל ההוצאות והמיסים בעת הרכישה). דירה מסוג זה תהיה מושכרת לטווח ארוך או לטווח קצר, תאפשר תשואות גבוהות ובעיקר תגרום לכך שבעוד כ-15 שנים, תהיו בעלי נכס מניב בעיר מרכזית בצרפת בשווי 100.000 אירו לפחות.
מנסיון שלכם מה מונע ממשקיעים ישראלים נוספים לקנות נדל”ן בצרפת?
הקושי העיקרי הוא מחסום השפה. יש פער תרבותי מאוד גדול בין צרפת לישראל, וקשה מאוד לפעול כאן, למי שלא מכיר לעומק את התרבות הצרפתית. בנוסף צריך לדעת איך להתנהל בצורה מסודרת מול הבנקים. יש את נושא המיסוי שדורש תכנון וחשיבה. וגם לעיתים אתגרים משפטיים שמצריכים היכרות עם החוק.
הזכרת את נושא המיסוי, מה מדיניות המס לגבי השקעות נדל”ן?
בנושא המס ישנה אמנת מס בין ישראל לצרפת המונעת תשלום כפל מס. לפי האמנה, הכנסות מנדל”ן בצרפת (לרבות הכנסות משכירות) חייבות במס אך ורק בצרפת, ופטורות ממס בישראל. על הכנסות אלה, אין צורך להגיש דיווח מקוצר, וגם אין צורך להגיש דו”ח שנתי מלא לרשויות המס בישראל.
ואתם מלווים את המשקיעים בכל התהליך הזה?
בוודאי. החברה שמה לעצמה למטרה ללוות את הלקוחות בכל הליך הרכישה, מבחירת הנכס ועד חיבור לחברת ניהול שאנו עובדים איתה, כולל ליווי משפטי וייצוג מול הבנק והכל תוך הבנה כי משקיע שאינו דובר את השפה ואינו מכיר את התרבות הצרפתית, סומך עלינו ומצפה כי נייעץ לו ונסייע לו בצורה המקצועית ביותר.
יש לכם עוד שאלות?
אלו היו השאלות ששאלתי את מנהלי חברת ENTRÉE אולם מכיוון שאינני איש נדל”ן או עיתונאי כלכלי אני בטוח שבטח יש שאלות חשובות נוספות שלא שאלתי. אז אם ישנן שאלות כאלו אתם מוזמנים למלא את הטופס הבא והם ישמחו לחזור אליכם עם תשובה:
